不動産は株や債券と同様の金融商品としての性格を有しており、これを理由に不動産が投資の対象となっています。配当や利払いといった収益が得られるのが株や債券ですが、不動産を所有することでも賃料収入という収益を得ることができます。例えば、オフィスビルの各フロアを借りている企業やマンションの各部屋を借りている...
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不動産ファンドの概要について不動産に投資家が投資するための仕組みが、不動産ファンドです。もう少し詳しく述べると、不動産の所得を投資家から得た出資金によって行い、投資家の運用益を不動産をテナントに賃貸することによって得られる賃貸から分配し、当該不動産を処分した売却代金の中から最終的には投資家へ出資金を...
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不動産の小口化少額で不動産投資が可能になるという点が、不動産ファンドが不動産投資に用いられる理由の1つです。従って、小口化された不動産の持分を出資持分に応じて投資家が保有し、不動産からその持分に応じた収益をそのまま受け取れる効果が器には求められます。二重課税の回避投資家段階での課税と器段階での法人税...
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GK-TKとは何か？「GK-TKスキーム」とは、会社法上の合同会社を表す「GK」と商法上の匿名組合を表す「TK」の両者を組み合わせた器を利用する不動産ファンドの仕組みのことを言います。プロないし少数の投資家のみを対象とした不動産ファンドの中では、最も定着しているスキームであると言えます。法人格がなく...
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TMKとは？資産流動化法に定められた特定目的会社のことを、TMKといいます。また、不動産ファンドの仕組みにTMKを取り入れたものを、TMKスキームと言います。資産の流動化に関する法律を略称したのが資産流動化法で、施行されたのは2000年です。投資家が不動産投資を行うための仕組みが、不動産ファンドです...
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REITとは何か？REITとは不動産投資信託のことで、投資法人（投信法上に定められた）を器とした不動産ファンドの仕組みはREITスキームと呼ばれます。投資信託及び投資法人に関する法律の略称が投信法で、2000年に施行されました。投資家資金を用いて不動産等を売却するための仕組みが資産流動化法でしたが、...
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法人税の仕組みと損金算入について損金算入は、器の法人税課税を回避する二重課税の回避のキーワードとなります。会計上は、費用を収益から控除した額が、税引前利益となります。一方で、会計上の収益に当たるのが税務上の益金で、会計上の費用に当たるのが損金です。課税所得については、会計上は税引前利益に当たります。...
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器の意思決定上の手当て器がどのような意思決定の仕組みを持っており、どのような関係者によって設立されるのかということを十分に理解しておかなければ、その関係者や器自身の倒産から不動産収益を守る仕組み（倒産隔離）を実現することは困難です。合同会社、投資法人、特定目的会社という投資家のために不動産を保有する...
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不動産に直接投資する場合と同様に、不動産投資において投資家が求めるリスク・リターンの水準に応じてその金額や利用の可否が決められるのが借り入れで、必ずしも必要なものではありません。借入の利用については、以下のようなメリット及びデメリットが一般的に認識されています。メリット：レバレッジ効果レバレッジ効果...
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信託の仕組みについて委託者がある財産を信託して受託者にその財産権を移転し、受益者のために受託者はその財産の管理者処分を行い、その財産から生じた利益を受益者に交付するというのが信託法に定められた信託の仕組みです。ある財産の信託を任せられた委託者と信託を受けた受託者、そして信託された財産の信託財産から受...
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器の運営及び運営主体はAMとPM、会計税務事務所等の3つに分類することができます。AMとは、主として、売買の判断を指す不動産等の運用です。PMとは、保有ないし信託不動産を介して保有している不動産の日常における管理のことです。会計税務事務所等とは、決算や経理、各種の書類への調印等の日常業務を指していま...
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GK-TKスキームとはGK-TKスキームとは、合同会社（匿名組合の営業者）との匿名組合契約に基づいた、匿名組合員である投資家それぞれからの匿名組合出資とノンリコースローンで銀行等から調達した借入金です。合同会社が信託銀行等の信託受託者に売主が不動産を信託することで得た不動産信託受益権を取得し、テナン...
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不動産特定共同事業法（1995年施行、以下では不特法）という法律に基づいているのが、不動産特定共同事業スキームです。不動産の小口化による投資商品の販売を行う事業に規制を設け、そうした商品への投資を行う投資家の保護を目的にしているのが同法です。複数のスキームが不特法によって定められていますが、その中で...
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KK-TKスキーム/YK-TKスキーム匿名組合の営業者として合同会社ではなく株式会社を用いるのがKK-TKスキームで、GK-TKスキームと同様の仕組みになっています。合同会社ではなく有限会社を用いていたのが会社法が施行される前のことで、そうした仕組みはYK-TKスキームと呼ばれていました。ちなみに現...
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主として、REITの投資法人によって発行された投資証券を、投資の対象としている投資信託が「REITを対象にしたファンド・オブ・ファンズ」です。ファンド・オブ・ファンズ（FOFs）という呼び名は、投資対象が様々なファンドであるというところから来ています。投資信託は投信法に定められてスキームであるという...
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