借入利用のメリット・デメリットについて

不動産に直接投資する場合と同様に、不動産投資において投資家が求めるリスク・リターンの水準に応じてその金額や利用の可否が決められるのが借り入れで、必ずしも必要なものではありません。借入の利用については、以下のようなメリット及びデメリットが一般的に認識されています。

メリット：レバレッジ効果

レバレッジ効果が得られるという点が、投資家にとっての借り入れ利用のメリットです。借入を利用することによって出資額に対する利回りを上げられたり、出資額以上の金額の不動産を所得出来たりするというメリットのことを不動産ファンドにおけるレバレッジ効果といいます。不動産の売却時に、投資家に特に大きなメリットをもたらす可能性があるのがレバレッジ効果です。

デメリット：逆レバレッジ効果

借入を利用する際には、借り入れの期間が予め定められており、期間が満了となれば投資家への償還に優先して借入元本を返済しなければならないという点に留意しておく必要があります。損失の割合が借り入れ利用によって拡大するのが、逆レバレッジ効果です。

ここまでに取り上げてきた3つの器は、どれも借り入れを利用することができます。特定目的会社や合同会社が保有する不動産や不動産信託受益権を担保として、返済資源を当該不動産以外に求めないローンをノンリコースローンと言い、GK-TKスキームやTMKスキームには一般的にこのローンが用いられています。

ちなみに、REITスキームでは、無担保の場合や保有不動産の入替も想定されるため、ノンリコースローンが用いられるとは限りません。株式会社の行う社債の発行は、借り入れと同様のレバレッジ効果を得ることができます。

資産流動化法で特定目的会社には特定社債の発行が認められており、投信法で投資法人には投資法人債の発行が認められています。こうした発行によって調達された資金は、デットに当たります。