不動産ファンドの運営について
ツイート器の運営及び運営主体はAMとPM、会計税務事務所等の3つに分類することができます。AMとは、主として、売買の判断を指す不動産等の運用です。PMとは、保有ないし信託不動産を介して保有している不動産の日常における管理のことです。会計税務事務所等とは、決算や経理、各種の書類への調印等の日常業務を指しています。
不動産等の運用事業
アセットマネジメント会社（以下ではAM）が器による不動産運用事業を行っています。アセットマネジメント会社は、アセットマネジャーと呼ばれることもあります。合同会社、特定目的会社、投資法人という各器とAMはアセットマネジメント契約（AM契約）を結びます。
AMの役割の中で大きなものは以下の4つになります。
- 資金調達：不動産等に投資する際に必要となる資金の調達を検討しレンダーと交渉を行ったりします
- 不動産等投資：不動産売買等に関する助言や判断等を行います
- 不動産運営：不動産管理の判断や不動産賃貸、助言等を行います
- 投資家への報告：AMレポートという書面によって1〜3活動状況についての報告を行います
3については、現物の不動産を日常管理しているPMにたいし指示・監督することで実施しています。不動産信託受益権のケースでは、不動産を所有している信託受託者に当該不動産の運用及び管理、処理に関して指図を行える指図権の委託を器から受け、信託受託者を介し、あるいは直接にPMを指示監督します。
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不動産の日常管理マネジメント
プロパティマネジメント会社（以下ではPM）は、信託受託者や器が保有する不動産の日常管理運営を行っています。プロパティマネジメント会社は、プロパティマネジャーとも呼ばれます。現物不動産の日常管理を行うために、信託受託者や器はPMとプロパティマネジメント契約（PM契約）を結びます。
PMには、以下の5つの大きな役割があります。
- 1つ目が建物設備の維持管理等を行うBM（ビルディングマネジメント）業務です。
- 2つ目がテナントの入退去対応やテナントの募集等を行うLM（リーシングマネジメント）業務です。
- 3つ目は建物の修繕対応などを行うCM（コンストラクションマネジメント）業務です。
- 4つ目が日常の収支計算や管理を行うキャッシュマネジメント業務です。
- 5つ目が1〜4の活動状況について書面によって行うAM等への報告です。
AMの指示・監督を受ける立場にあるのがPMであるため、こうしたことが必要となります。
その他日常業務
特定目的会社ないし合同会社が事務委託契約と会計税務事務所を締結し、不動産事業以外の会社に必要な決算や経理、税務申告あるいは各種書類への調印といった業務を当該事務所に委託するのがGK-TKスキームおよびTMKスキームです。
REITスキームでは、会計税務事務所あるいは信託銀行と投資法人が業務委託契約を結び、日常経理や税務申告、決算等について業務を委託します。投信法に基づき、ここでの会計税務事務所や信託銀行は一般事務受託者と呼ばれます。
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