賃貸マンションの収益構造とは？
ツイート賃貸マンションとは？
個人が住居として使用することを目的とした建物で、賃貸主が個人に対して貸出しを行うことで収益を見込む不動産が賃貸マンションです。オフィスビルと並ぶシェアを不動産ファンドにおいて占めています。
ターゲットとなるテナントの層によって、投資対象となる賃貸マンションのタイプは異なってきます。家族用のファミリータイプや一人暮らし用のシングルタイプ、DINKS向けのコンパクトタイプなどに分類することができます。
また、ハイエンドタイプやプレミアムタイプと呼ばれる、外国人や高額所得者層をターゲットにした高級賃貸マンションもあります。デザイナーズマンションと呼ばれる、若者向けのデザイン性を重視したマンションもあります。
この他に、サービスアパートメント（受付サービスや家具などの付いたマンションで欧米などでよく見られる）や独身寮や社宅、オフィス兼住居のSOHO物件、老人ホーム等高齢者用施設であるシニア物件なども、賃貸マンションの1つのタイプです。
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収益構造の概要について
個人からの賃料が、賃貸マンションの収入の主なものになります。また、共用部分の管理や利用のコストの対価としての共営費も収入となります。物件間の比較では、前者の収入と後者の収入を合わせた共込み賃料がよく用いられます。
マンション内に自動車・バイク置場やトランクルームなどを設けているケースでは、それらの賃貸料もありますし、もちろん、駐車場使用料も収入となります。新規の契約に際しては、敷引や礼金、あるいは契約更新に際しての更新料といった一時金も収受することとなります。一歩の費用として挙げられるのが、維持管理費（建物や設備を維持するための費用）です。
また、不動産全体の管理運営をPMに依頼している場合には、PMフィーが必要となります。公租公課（都市計画税や固定資産税）も大きな費用となります。この他の費用には、建物の損害保険料や修繕費、テナント募集の費用、水光熱費用などが挙げられます。
金融商品としての収益の特徴について
＜収益が安定＞
住居目的の個人が主なテナントであることから、景気の良し悪しにかかわらず安定した収入を得られるのが賃貸マンションの特徴です。景気の悪化した際の収益の落ち込みが小さいというのはメリットですが、これは裏を返せば、景気が好転しても賃料の上昇による恩恵をあまり得られないということでもあります。
賃貸マンションとは違って景気の動向を受けやすいのが、サービスアパートメントや高級賃貸タイプです。
＜立地と築年数が重要＞
最寄駅からの距離が近く、沿線や駅を利用することが可能で、築年数の浅い物件は、稼働率や賃料単価が高くなる傾向があります。
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