オフィスビルの収益構造について
ツイートオフィスビルとは？
営業所や事務所などの目的で、企業に賃貸することで収益を得る不動産のことをオフィスビルと言います。賃貸マンションと並び、日本の不動産ファンドにおいて大きなシェアを占めています。そんなオフィスビルは、2つのタイプに大別することができます。
1つは賃貸オフィスビルで、これには単独のテナントが入居するシングルテナントビルと複数のテナントが入居するマルチテナントビルとがあります。2つ目が自社ビルです。この場合も、不動産ファンドの器に原保有者が当該ビルを売却し、器から賃貸することで、不動産ファンドの投資の対象として扱うことが可能になります。
収益構造の概要について
テナントである企業からの賃料が、オフィスビルの主たる収入となります。この収入に加え、各テナントがエントランスやエレベーターなどの共用部分を利用することの対価として、共益日が支払われます。物件間の賃料比較においては、この共益費と賃料を合わせた共込み賃料がよく用いられます。
この他に、建物の屋上や外壁部分に看板を掲示させることによる看板使用量や、駐車場を賃貸することによる駐車場使用料などがあります。一方の費用の主なものは、建物の維持管理費です。これには警備費用や保守点検費用、清掃費用等が含まれます。
また、不動産全体の管理・運営をPMに任せている場合には、PMフィーが必要となります。公租公課（都市計画税や固定資産税）も大きな費用となります。これらの他には、建物の損害保険料、修繕費、水光熱費、テナント募集の費用などが挙げられます。オフィスビルから得られる純収益は、以上の収入から費用を除いたものとなります。
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金融商品としての収益の特徴とは？
＜景気により収益が変動＞
企業が主なテナントとなることから、景気によってその収益が大きく左右されるという点がオフィスビルの特徴です。不景気の状況では、拠点のスリム化による退去や経費削減の一環としての賃料減額要望によってテナントからの賃料が減少する傾向があります。
一方、好景気の状況では、賃借面積が新規拠点確保のために増やされるなど、需要が伸びて結果的には稼働率や賃料単価が引き上げられることとなります。
＜立地のほか建物設備が重要＞
明確化された共通の定義があるわけではありませんが、各種の調査やいくつかの賃貸オフィス仲介会社などでは、建物の規模やその立地、設備や築年数などを基準としてクラス分けが行われています。
近新大ないし最新鋭の仕様や設備の整った特徴を持ったビルがAクラスビルとされ、B、Cのビルはこれに劣る中小規模等のビルであるとされています。
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