ソーイングの全体像について

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ソーシングとは？

不動産ファンドにおけるソーシング（調達）とは、不動産の売買案件を発掘する案件ソーシングのことを指していたり、不動産探索から取得候補となる物件の確定までの物件ソーシングを指していたりします。

 

 

ソーシングプロセスの概要について

 

�@情報収集

売却物件の情報を不動産売買市場で収集します。仲介会社（不動産会社や信託銀行）や不動産の所有者、レンダーなどが情報の収集先となります。開発事業を行っている不動産会社がAMの主要株主である場合には、このスポンサーからの情報が優先的に入ってくることもあります。

 

購入ニーズを伝えておけば、仲介会社などから売却物件情報が送られてきます。週に数十から数百といった物件情報が、実績のあるAMには送られることがあります。相対取引（交渉を売主と相対で行う取引）と入札（複数の買主と競争する）の2つがあるのが不動産取引です。

 

後者には、参加者の限定があるクローズドビッドや誰もが参加できるオープンビッドがあります。また、2弾形式となっている入札もあり、こうした入札はセラーズエージェントによって仕切られています。

 

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�A選別

投資家のニーズに基づいた不動産ファンドを組成するために必要な物件、あるいは投資家のニーズに合致した物件を収集した情報の中から選別します。この時点においては、その規模や立地、価格の水準や築年といった基本的な情報に基づいて候補物件を選定していきます。

 

 

�BCA提出

CAとは、秘密保持契約書のことで、目を付けた物件のついてのさらなる情報を収集する際に、売主から情報を漏洩しないことを目的としてこれが締結されます。

 

 

�C物件調査

価格算定のために必要な資料（PMレポートやレントール）の受領や物件の内覧を行います。こうした資料の一式を、インフォメーションパッケージなどと呼ぶことがあります。

 

 

�DLOI提出

LOIとは、希望条件を記載して取得医師があることを売主に対して示す書面です。ほぼ同義のものに仲介会社宛の取り纏め依頼書や買付証明書といったものがありますが、前提条件の意味合いやその意向の度合いについて当事者間で齟齬が生じないように注意をしておく必要があります。

 

海外投資家の場合には特に注意しておく必要があります。通常ですと、この段階では買主の納得する鑑定評価やERが得られることなどが取得の前提条件となります。

 

 

�E基本合意

基本合意の締結や買付証明書に対する売渡証明書の受領、優先交渉権が付与されていれば、デューデリジェンス作業を第三者によって開始する運びとなります。

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